离婚协议中，关于不动产归属的约定能否对抗强制执行？

    导读：离婚协议规定，房地产属于配偶一方所有的，配偶一方享有要求另一方配偶更改产权登记的权利。当该请求全与普通债权人享有的索偿权发生冲突时，可以适用关于订立特殊动产多重销售合同的有关规定。成立在前面的夫妻一方的请求权可以排除在后债权申请法院强制执行。

    案件

    1，2014年，吴震向刘益夫购买服装，共计832050元。在此期间，吴震向刘益夫支付了20万元的货款，尚未支付的欠款632050元。刘刘益夫于2016年1月8日向原告法院提起诉讼，原告法院于2016年9月2日发布民事判决书，判决书内容为：吴震应于十日内支付刘义夫的还款额为632,050元。案件受理费10121元，宣告费600元，合计给10721元由吴震承担。

    2.判决生效后，吴震未能履行判决中规定的义务，刘益夫向原法院申请执行。在执行过程中，以吴震名义登记的涉案房屋已被查封。2017年8月3日，该案的案外人贾睿书面提出执行异议。

    审理：

    一审法院认为：“涉案房屋是在贾瑞与吴震的婚姻关系发生期间购得的，应为夫妻共同财产。尽管双方就离婚问题达成协议，认为该房屋属于贾瑞，但该房屋尚未经过转让程序，仍在吴震名下，财产权没有变化。涉案房屋是贾瑞与吴震的共同财产，吴震也拥有涉案房屋的权利。因此，不支持贾瑞要求停止执行此案所涉房屋的请求。”

    二审法院认为，贾睿和吴震是自愿达成“离婚协议”的，其内容没有违反法律，行政法规的强制性规定，并且双方还按照《婚姻协议》解除了婚姻关系。该离婚协议是合法且有效的，因为离婚协议是第签署在先，债权的形成时间和该案涉及的财产被原审法院扣押相隔四年，吴震与贾瑞之间没有不存在借离婚免于债务的主观恶意，据此，吴震与贾瑞对夫妻共同财产的处分有效。

    《离婚协议》签订后，贾睿及其儿子实际上也已经占用并使用了该案涉及的房屋，至今还清了抵押贷款。在涉案房地产的过户登记之前，贾睿有权要求变更涉案房地产的所有权，以他的名义进行登记。该请求权足以排除执行，其理由如下：

    首先，从成立时间的角度来看，这一索偿要早于刘益夫和吴震之间关于买卖合同的纠纷所形成的债务索偿。

    其次，从内容上看，贾睿的索赔是针对涉案房屋的，而刘益夫的索赔是金钱索赔，并不针对特定财产。

    根据上述第10条的精神，在贾瑞拥有所涉房屋的前提下，众所周知，他对本案所涉房屋所有权变更进行登记的要求也应优于刘益夫的货币索偿要求。

    第三，从质的角度看，刘益夫夫与吴震之间的货币索偿是吴震与贾瑞婚姻解除后发生的吴震个人债务。在债权和债务发生时，由于贾瑞和吴震之间的协议，该案涉及的房屋已基本上不再是吴震的责任财产。从这个意义上说，即使贾睿的主张排除了刘益夫主张的执行，也不会对刘益夫债权索赔主张的实现产生不利影响。”

    实用的建议

    关于上面的争议，理论界和实务界还存在着很大的争议。鉴于此，我们提出以下建议:

    1.双方同意离婚的，涉及共有房地产，一方债务较大的，建议由法院主持调解离婚。

    2.夫妻办理离婚登记后，应及时办理房屋过户登记。如果确实暂时无法转移房屋，他们可以先实际占有房屋。

    3.在签订离婚协议时，如遇到暂时不能变更登记的障碍，双方可以约定离婚协议中的提前约定预告登记条款。办理离婚登记后，先办理预告登记。