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婚前贷款买房婚后共同还款,离婚时该如何分割?

阅读量:0日期:2017/6/19 0:00:00
导读: 夫妻一方婚前购买房产,支付首付款,并以自己的名义登记。婚后夫妻双方共同还贷款。在离婚时,房地产及其共同还贷部分和住房增值部分该如何分割? 针对以上问题,我们检索近年来涉及离婚房屋分割的案件,总结如下: 1、夫妻一方婚前购房,登记在一方名下…

    导读:

    夫妻一方婚前购买房产,支付首付款,并以自己的名义登记。婚后夫妻双方共同还贷款。在离婚时,房地产及其共同还贷部分和住房增值部分该如何分割?

    针对以上问题,我们检索近年来涉及离婚房屋分割的案件,总结如下:

    1、夫妻一方婚前购房,登记在一方名下,婚后共同还贷。离婚时,不动产可由双方协议处理。

    2、双方当事人协商不成的,人民法院通常判决不动产归产权登记一方所有,未偿贷款为产权登记一方的个人债务。

    3如果离婚,产权登记一方应当按照婚姻法第三十九条第一款规定的原则,赔偿另一方婚后支付的价款和相应财产的增值部分。

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    在实践中,法院在计算赔偿时通常有以下两种表述:

    1.补偿款=(婚后共同还本付息部分占房屋成本比例)÷2×房屋的现值价值

    案例:2009年8月7日,张某和黄某在厦门市思明区民政局结婚。婚后,他们住在厦门市思明区****号5号901室。张某于2014年9月23日向一审法院提起离婚诉讼。法院认定:房产登记在张某名下,且是婚前购买,张某支付首付款并办理银行按揭贷款。成本为1075022.4元。从2009年8月5日至2014年10月,双方共同偿还贷款本息165644.05元,还本付息占房屋成本价的15.41%,黄某占7.7%。根据房地产估价报告显示,该房地产市场价格为1824800元。

    判决:一审法院认定厦门市思明区****号5号5室901室,登记在张某名下,婚后双方共同还款,该房屋归张某所有,夫妻关系存续期间,双方支付房屋贷款和房产增值部分为夫妻共同财产,张某应该给黄某相应的补偿。因此,张某应赔偿黄某140510元(1824800元×7.7%),剩下的抵押贷款应该由张某处理。

    2.补偿款=(共同还贷额÷(购房总价+已归还利息)×100%)×(房产增值+购房总价)÷2

    案件:原告林某与被告人谢某于2010年10月相识后结婚,居住房屋系原告婚前购买,原告首付42万元,贷款30万元。抵押贷款以原告的公积金和薪水分期偿还。在本案经审理,原告、被告共同确认,该房地产现在增值100万元。其中他们共同偿还40期,其中共同还贷额金额88281.2元,已归还利息64207.36元。

    判决:争议房产系原告婚前购买,应归原告所有。但原告婚后归还的银行贷款属于夫妻共同财产,偿还贷款对应的房产增值部分属于夫妻共同财产。根据根据相关法律法规,原告应当赔偿被告离婚后共同还贷的数额及相应的财产增值部分。因为经双方确认,。因此原告应赔偿被告(共同还贷×(购房总价+已付利息)×100%×(房地产增值+购房总价)×2,即(88281.2×(720000+64207.36)×100%)×(100+72万)×2=968.36万元元。未偿贷款由原告清偿。

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    法律小结:

    虽然上述两种补偿的表达式存在差异,但计算结果是一致的。

    至于实践中的其他计算方法,最高人民法院第一民事法院的意见是:适用婚姻法司法解释(三)第十条时,夫妻共同还贷额及其相应增值部分=夫妻共同还贷部分*房地产增值率

    房地产增值率=房地产现行价格/房地产成本(成本包括购买时的房地产价格+共同还款的利息部分+其他费用,如契税、印花税、营业税和评估费)。

    一句话总结就是,当一对夫妻在婚前买房,登记在一方名下,当夫妻离婚时,房产的所有权一般由双方约定当事方。但是,如果婚后按揭由两人共同偿还,应视为夫妻共同财产,房屋所有权一方应赔偿另一方这部分款项及相应的增值金额。这里的增值是指婚后增值部分,不包括婚前增值,婚前增值仍然属于个人的财产。婚姻关系存续期间,一方共同参与还款,离婚时,房主对另一方给予适当补偿是合理的。


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张继海律师

山东 济南山东海扬律师事务所
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