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个人婚前购买房屋,婚后买卖时产生收益是否属于夫妻共同财产?

一方婚后以个人财产购买房屋的,离婚时该房屋会被认定是个人财产,其增值部分也是个人财产;结婚后一方把其名下房屋用于出租获利,这一部分租金收入属于婚后营业收入,会被认定为夫妻共同财产。

    裁判要点

    一方婚后以个人财产购买房屋的,离婚时该房屋会被认定是个人财产,其增值部分也是个人财产;结婚后一方把其名下房屋用于出租获利,这一部分租金收入属于婚后营业收入,会被认定为夫妻共同财产。

    案件详情:

    王某某和李某于2008年8月登记结婚,无子女。结婚后,李某用出售婚前房屋所得在安徽省宁国市××社区购买了一套房子。总价18.18万元。房子的产权登记在李某的名下。王某某用婚前住房公积金账户中的4.5万元装修房子。

    2011年6月,李某以44.8万的价格将房子卖给他人。婚后双方购买的家具、海尔冰箱、康佳彩电、三洋洗衣机、燃气灶等,在出售房屋时也留给了购房者。估计价格在8000元左右,算在44.8万元的房价里。

    王某婚前有一套房子,婚后一直用来出租,租金收入约7.2万元。

    王某于2011年10月向一审法院提起诉讼,要求双方离婚,依法分割夫妻共同财产,包括分割李某出售宁国市××社区房屋的增值收益。

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    李某同意离婚,但认为纠纷房屋及其增值收入属于其个人财产,与王某某无关王。王某拥有的房屋租金收入为7.2万元,应作为夫妻共同财产进行分割。

    法院裁决

    一审法院经审理认为,王某某与李某的关系确实已破裂。现在双方都同意离婚。在财产分割方面,宁国市××社区的房屋是李某用出售婚前房屋所得购买的。属于一方的婚前财产在婚后发生了转化,即李某的婚前不动产转化为货币形态,再将货币形态转化为纠纷房地产,不应影响其个人财产的性质。

    李某在宁国市××社区买了一套房子供家庭居住,不是投资。房屋出售给他人的增值部分,按照有关规定,增值属于自然增值,离婚时应归李某所有;婚后双方购买的带有夫妻共同财产的家具、电器等,在房屋所在地时一并转让出售的,按房屋总价的8000元确认为夫妻共同财产。

    王某某用婚前住房公积金账户中的4.5万元装修房子。这部分住房公积金应认定王某某的婚前财产。由于该装修从装修材料添加到房屋中,已成为房屋不可分割的一部分,离婚时评估整体房价时应考虑房屋的实际装修状况。因此,房屋装修部分也包含在房屋支付总额44.8万元中。考虑到房屋装修折旧,李某应赔偿房屋装修费4万元。

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    王某个人住房租金收入7.2万元,属于营业收入。根据婚姻法第十七条的规定,应当认定为夫妻共同财产。

    综上所述,一审法院判决允许王某某与李某离婚;李某支付房屋装修补偿费4万元,销售夫妻共同购买的家具电器4000元;王某支付李某租赁收入3.6万元。

    一审宣判后,王某不服上诉。王某坚持认为,李某婚后买卖房屋的增值收益属于夫妻共同财产,出租房屋的租金收入不应认定为夫妻共同财产,因为房屋的租金完全由他自己处理,包括寻找合适的租户,签订租赁合同,维护设施等等。租金收入与李某无关。

    二审法院经审理裁定:驳回上诉,维持原判。

    法律小结:

    房租和存款利息不同。前者是由市场供求规律决定的,与房屋本身的管理密切相关。它往往需要投入更多的管理或劳动才能获得收益,因此可以认为是经营性的收入。夫妻一方婚前购买的房屋,应登记在一方名下,婚后出租房屋所得,依法确认为夫妻共同财产。所以在实际生活中,大家应该充分认识到法律关于夫妻房屋的各项规定,不然吃亏的只有自己。


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张继海律师

山东 济南山东海扬律师事务所
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